Sgombero della cantina condominiale: guida per l’amministratore

La delibera

Per i locali comuni serve una decisione dell’assemblea, o l’urgenza documentata (igiene, sicurezza, vigili del fuoco). Nella delibera si indica il locale, il termine entro cui i condòmini possono ritirare ciò che è loro, e l’incarico all’impresa.

L’avviso

Cartello nell’androne e comunicazione a tutti i condòmini con la data dello sgombero e il termine per il ritiro degli oggetti. Due settimane sono un termine ragionevole. Chi non ritira, accetta che il contenuto venga conferito.

Le foto prima

Il giorno dello sgombero, prima di iniziare, foto di ogni locale. Servono in assemblea e in caso di contestazioni: “c’era la mia bici” si risolve con la foto.

Gli oggetti reclamati

Se durante il lavoro un condòmino reclama qualcosa, lo mettiamo da parte. La regola è semplice: chi si presenta con le chiavi della propria cantina o riconosce un oggetto lo riprende; il resto va via.

La separazione

Nei locali comuni si trova di tutto: bici, materiale edile di vecchi lavori, vernici, mobili, RAEE. Separiamo e conferiamo per flusso, con documentazione. Vernici e bombole a parte.

La documentazione

Foto prima e dopo, attestato di conferimento e fattura intestata al condominio. È ciò che l’amministratore porta in assemblea per chiudere il punto.

Le spese

Si ripartiscono secondo le tabelle millesimali dei locali comuni. Se lo sgombero riguarda la cantina privata di un condòmino irreperibile, il percorso è diverso e conviene sentire il legale del condominio.

I locali comuni più frequenti

Il locale bici con bici senza proprietario, il sottoscala usato come deposito dai vecchi custodi, la ex portineria piena di scatole, il locale caldaia con materiali edili di lavori fatti vent’anni fa, il lastrico con antenne dismesse e vasi rotti. Ognuno ha una storia e un rischio: dal locale caldaia con vernici alla bici che qualcuno reclamerà a lavoro finito.

Cosa dire in assemblea

Tre cose: cosa c’è (con le foto), cosa costa (preventivo scritto con conferimento e documentazione), come si procede (avviso, termine, data). Con questi elementi la delibera passa senza discussioni e l’amministratore ha la copertura per agire. Forniamo il preventivo in forma adatta all’allegato di assemblea.

Dopo lo sgombero: regole per non ricominciare

Un locale comune svuotato si riempie di nuovo in un anno se non c’è una regola. Cartello con il divieto di deposito, chiave in mano all’amministratore, un controllo a ogni assemblea. Sono cose semplici che evitano di ripetere la spesa.

Locali comuni con rischio

Il locale caldaia usato come deposito è un rischio incendio e, spesso, una prescrizione dei vigili del fuoco o del manutentore. Il vano ascensore con materiale accanto al macchinario, il sottoscala con bombole, il lastrico con carichi non previsti: in questi casi l’urgenza è documentabile e l’amministratore può procedere senza aspettare l’assemblea, con l’avviso di rito. Noi interveniamo in pochi giorni.

Il preventivo per il condominio

Per i condomìni il preventivo è per locale, con foto, con conferimento e documentazione compresi, con fattura intestata al condominio. Indica giorni e orari, l’uso del cortile e dell’ascensore, e cosa succede agli oggetti reclamati. È scritto in forma da allegato di assemblea. Per gli stabili con più locali, un unico intervento costa meno di interventi separati.

Oggetti reclamati dopo

Capita che un condomino, dopo lo sgombero, dica che c’era una cosa sua. Le foto prima, l’avviso con il termine e la delibera sono la risposta. Per questo consigliamo di non accorciare i tempi dell’avviso e di fotografare tutto. Noi consegniamo le foto in un archivio ordinato per locale.

La procedura in sette passi

Uno: sopralluogo con l’amministratore e foto dei locali. Due: preventivo scritto con conferimento, documentazione e fattura al condominio. Tre: delibera dell’assemblea (o urgenza documentata). Quattro: avviso a tutti i condòmini con termine per il ritiro, cartello in bacheca, due settimane. Cinque: giorno dello sgombero, foto prima, separazione dei materiali, oggetti reclamati messi da parte, foto dopo. Sei: fattura, attestato di conferimento e archivio fotografico all’amministratore. Sette: cartello con divieto di deposito e chiavi all’amministratore.

È una procedura che abbiamo affinato con gli amministratori genovesi e che regge in assemblea e nelle contestazioni.

Le cantine dei condòmini irreperibili

La cantina privata di un condomino che non risponde, deceduto senza eredi noti o trasferito senza lasciare recapiti, non è un locale comune: l’amministratore non può farla svuotare come il sottoscala. Serve un percorso legale, con il consulente del condominio. Quello che possiamo fare intanto è documentare lo stato del locale con le foto dall’esterno e preventivare l’intervento per quando sarà autorizzato.